Ипотечные банки
Ипотечные банки – банки, специализирующиеся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества – земли, домов, квартир, сооружений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные кредиты в основном под залог земли.
Ипотечный банк впервые возник в Западной Европе в XIII веке. Особое развитие этот вид банка получил в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств. Банки в Германии выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.
Ресурсами ипотечных банков
являются собственные накопления и ипотечные облигации. Ипотечные банки, как
правило, производят и обычные банковские операции, что позволяет им увеличивать
свои доходы и поддерживать связи с широким денежным рынком. Ипотечные облигации
– это долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым
имуществом и приносящие твердый процент. Выпускаются ипотечные облигации как
ипотечными банками так и торгово-промышленными корпорациями. Ресурсы ипотечных
банков используются для предоставления ипотечного кредита. Ипотечный кредит –
долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Залог недвижимого
имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой.
Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.
Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков.
При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита.
В современных условиях ресурсы ипотечного рынка активно используются для обновления и расширения производственных фондов торгово-промышленных корпораций, финансирования сельского хозяйства и жилищного строительства.
Во Франции ипотечные банки имеют специфический характер. Развитие данный вид банка получил во Франции лишь в 1960–1970 годах. Ипотечные банки Франции выдают кредиты на покупку объектов для жилья и участков земли.
В США ипотечный кредит в основном
осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты,
например, ссудо-сберегательных ассоциаций или страховых компаний. Ещё в то же
время существует и группа федеральных государственных ипотечных банков.
В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это ипотечные банки, выдающие кредиты физическим лицам под жилищное строительство, в меньшей мере предоставляющие кредиты также и юридическим лицам, занятым в строительном бизнесе.
В Италии функции ипотечного кредита выполняют в основном государственные и акционерные банки с долей государственного капитала.
В Турции ипотечным кредитом занимаются лишь государственные банки.
Основная деятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляют физическим и юридическим лицам долгосрочные, как правило, 20-30 лет, кредиты, которые обеспечиваются внесением в залог банка определенного недвижимого имущества. Благодаря своей долгосрочности ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.
Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки
являются посредником между
вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя
закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью
всех объектов банка,
гарантирующих его займы. Таким
образом, происходит рассеивание риска. В
отличие от частного лица, которое предоставляет заем под
один объект, банк
имеет возможность назначать очень
низкие ставки погашения, так как
средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут
быть использованы для
новых кредитов.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.
Организационная структура и функции ипотечных банков.
Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти.
Наибольшее развитие ипотечные
банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. в Германии, где они
были одними из
наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали
ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для
нужд сельским производителям.
Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло.
Пассивные и активные операции ипотечных банков.
Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков.
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).
Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и
комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.)
ипотечные банки выдавали кредит в форме
закладных, которые реализовывал
сам заемщик, возврат кредита
производился также закладными.
В последующем ипотечный кредит стал
выдаваться только наличными,
а продажа закладных — производиться банками. Как
правило, обеспечением закладных
могут быть ипотека, долгосрочное
обязательство местных органов
власти, гарантии банков, а также
какое-то дополнительное резервное
обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут
храниться в коммерческих банках.
Острая конкуренция между коммерческими и ипотечными банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.
В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.
Назад к разделу:
Кредиты. Кредитование.